전 소유자의 미납관리비를 필요경비로 공제할 수 있는지

자산을 취득한자가 전 소유자가 부담하여야할 미납관리비를 법적인 지급의무 없이 대신 납부한 경우 해당 미납관리비는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정할 때, 자산 취득에 든 실지거래가액은, 「소득세법 시행령」제163조제1항을 따르는 것으로 (주)한국토지신탁의 신탁물건 공매(입찰)공고에 참여하여 자산을 취득한자가 전 소유자가 부담하여야할 미납관리비를 법적인 지급의무 없이 대신 납부한 경우 해당 미납관리비는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2012.06.21. 서울 용산구 한강로2가에 소재하는 상업용 집합건물 14개호를 (주) 한국토지신탁의 신탁물건 공매(입찰)공고 * 에 참여하여 매매대금을 완납하고 취득 * 공매(입찰)공고 : 기타 매매목적물의 인도, 명도책임 및 미납관리비등과 이와 관련한 모든 비용은 매수인이 부담하는 조건 - 2013.10.00. 전소유자의 미납관리비 000억원을 건물관리사무소에 완납 ○ 질의내용 종전 소유자의 미납관리비를 매수자 부담조건으로 지급하고, 당해물건을 취득하였는 바 , 매수자가 부담한 종전 소유자의 미납관리비가 양도소득금액 계산상 필요경비(취득가액 합산)에 해당하는 것인지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (이하 이 조 생략) ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】 ① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다. <개정 1998.12.31, 2000.12.29, 2008.2.29, 2015.2.3> 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 (이하 이 조 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2, 2015.2.3> 1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) (이하 이 조 생략) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재산세과-436(2009.02.06) 〔 회 신 〕 실지거래가액에 의한 양도소득세 산정시 양도자산의 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는것으로서, 경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것 입니다. ○ 재산세과-2965(2008.09.29) (질의) 4년전 입주한 사실 없는 아파트를 경매로 취득하여 미납된 관리비 3백만원 납부하였는데 양도소득세 필요경비로 공제할 수 있는지 여부 〔 회 신 〕 실지거래가액에 의한 양도소득세 산정시 양도자산의 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것 입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1517(2004.09.23) (질의) 대법원 판결(2001.9.20. 선고 2001다 8677호)에 의해 낙찰자가 부담한 전 소유자의 공동주택의 공용부분에 대한 관리비 필요경비 공제여부 〔 회 신 〕 실지거래가액에 의한 양도소득세 산정시 양도자산의 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것 임. ○ 소득46011-517(1999.12.21) (질의) 당사는 대구의 염색공단에 위치한 염색공장을 경매로 인수한 바 있음 인수 후 당사에서는 열병합 발전소에 공업용수의 공급과 폐수처리 등을협조요청하니 , 관리공단에서는 공장인수 이전 사업자의 체납된 각종경비를 완납하여야 열병합 발전소에서 공업용수 등을 보내줄 수 있다고 하여 이전사업자의 체납된 각종경비를 당사에서 대신 지불하였음 이에 당사는 위 대신 지급한 각종 체납금을 어떤 식으로 회계처리를 하여야 하는지를 질의함 〔 회 신 〕 염색공장을 경매로 인수한 사업자가 공장인수 이전 사업자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 경락취득자산의 취득원가 및 필요경비에 산입할 수 없는 것 임.